基于不动产登记制度下的房产经济发展策略

中国市场经济物权基石——不动产登记制度,将\"浮出水面\".-千龙...

金辉

[摘 要]传统的房屋登记制度较为落后，管理相对混乱，已经不适应我国国民经济的发展水平。在这样的前提下，我国制定了不动产登记制度，对不动产权属关系进行明确，保障了不动产权所有者的合法权益。不动产登记制度的出台对于我国房产经济发展也产生了很大的影响。文章基于不动产登记制度，对房产经济发展的策略进行探讨。

[关键词]不动产登记制度；房产经济；土地登记

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.28.088

为了保障不动产权所有者的合法权益，我国《物权法》中明确提出了不动产登记制度，对权利人与权力关系进行解读，并明确表示国家机构应将不动产权及其权属转移进行不动产登记。2013年，我国进行了不动产登记制度改革，开始实行不动产统一登记制度（以下简称不动产登记制度），对登记活动及权属变更进行统一与规范。不动产登记制度，对于我国房产经济也产生了一定的影响。

1 不动产登记制度的发展现状

诸如土地及土地上的建筑物与构筑物，都属于不动产的范畴。不动产登记是在国家有关机构，对建筑物或构筑物的权利关系进行明确，并记载于不动产的登记簿中的行为。不动产登记制度就是对这一物权登记活动，以制度的形式落实下来。

总而言之，不动产登记的当事人是不动产的权利人及其他利害相关人，其登记机关为国家的职能部门，登记内容为土地、地上建筑物或构筑物、林地等不可移动的财产，登记载体为不动产登记簿。

不动产登记制度，其根本目的是为了满足市场经济发展需求，是一个与每个人的利益紧密相关的制度。不动产登记制度究其根本而言，是服务于经济发展的。这一制度的制定与实施，为我国的不动产交易活动提供了制度基础的建设，也产生了很多延伸的价值与意义，能够实现不动产登记制度与其他相关制度与法律条例之间的互补，进一步实现我国制度建设的完善与发展。

2015年，我国制定了基于原本的不动产登记制度的《不动产统一登记暂行条例》，这一条例全面实行之前，首先在我国的27个省份进行了试点，部分省份为了更好地开展这一工作更是建立了不动产登记领导小组，通过专门机构来指导与安排不动产登记制度的落地实施。通过试点，不动产登记制度得到了有效的落实，事实证明，这一制度是符合我国国情所需要的。[1]

2 不动产登记制度对我国房地产行业的影响

（1）对于房地产市场的影响。随着我国城镇化水平的提高，我国的房地产行业得以迅速发展，房地产的建筑规模也日益庞大起来。不动产登记制度的出台，在一定程度上影响了商品房及二手房的交易，但在整体层面上来说，这一制度对于房地产市场需求量与供给量的影响较小，房价并没有产生大的波动。

（2）对于房地产中介行业的影响。不动产登记制度旨在规范房地产交易的合理性，提高行业管理水平，并保障房地产权利人的个人利益与合法权利。不动产登记制度的实施，在一定程度上使得房地产市场的交易更加完善，也能够实现商品房买卖与租赁的有效管理。传统的房地产相关制度下，房地产中介机构不断涌现，房地产市场上的房屋交易与租赁活动开展得如火如荼。房地产中介机构普遍是以提供房地产信息与租赁买卖服务来获取中介费用的，其交易渠道并不正规。不动产登记制度出台之后，对房屋买卖与租赁进行了进一步的规范與完善，房地产中介行业受到了较大的冲击，一定程度上损害了这一行业的经济利益。可以预见，不动产登记制度的逐步完善，一定会使得房地产中介行业向着更加健康的方向发展。[2]

3 不动产登记制度下的房产经济发展策略

（1）建立全国性的不动产登记信息共享平台。不动产登记制度下的房地产经济，需要实现不动产登记信息的全面共享，以此来避免交易及租赁信息的不对称现象。引进先进的信息技术与计算机网络应用技术，应用大数据信息处理方式，建立健全全国性的不动产登记与信息查询服务平台系统，对相关信息、数据与资料进行整合与统一，来实现信息的全面共享，向受众提供不动产网上登记、信息搜索与查询服务，提高不动产登记的工作效率，并进一步提高我国不动产登记的管理水平。通过限定登入权限、实现搜索与查询的实名制，来对不动产登记信息进行保护，涉及敏感信息时，需要进行信息与数据的加密，以此来保障不动产权利人的隐私安全。

而房地产开发企业，也能够在这样的信息服务平台系统中，通过对大数据的分析与处理，明确不同区域不同受众对于住宅产品、商铺产品与车库、车位产品的认购偏好，可以在这样的数据支撑下，按照不同受众的不同喜好来调整住宅、商铺与车库（位）产品的产品结构，更好地服务于受众，也能够实现房地产开发企业的长远发展。

（2）调整房地产运营核心。房地产开发过程，是开发商取得土地使用权之后，进行产品设计，施工建设与推广销售。以往的房地产开发企业，在开发与运营过程中通常会以所建设的产品作为运营的核心。不动产登记制度下的房地产经济，需要开发商将开发与运营的核心放到产品受众中去，一切以为客户服务为标准，进行客户运营与客户维护，并在客户与受众之间建立自己的品牌形象，让客户在认知与认购中，能够充分感受到生活环境的改善与升级。在这种情况下的房地产产品，已经不再是单纯的居住空间，而是在创意性与功能性为前提下集合了民俗文化、未来生活与科学技术等因素的人居环境。这就需要房地产开发企业，在其开发与运营的过程中，充分了解受众所思所想，明确客户需求，引导客户居住理念的升级，并提高客户在其中的参与度，实现开发商与客户之间的有效统一，共同创造属于客户自身的未来人居环境。

（3）实现不动产登记与土地登记的统一。当前世界，多数发达国家在不动产登记方面实现了不动产与土地登记的统一，其核心是土地登记。我国市场经济在发展过程中，也应当参考国外的先进经验，进行不动产登记的功能整合，成立专门机构，同国土资源机构进行充分的协作，实现国土资源与不动产权利关系的统一与整合，将各自的权利关系进行明确，以数据信息及纸质文件的方式进行交接，确保不同部门之间的产权登记档案的完整性，对重复登记的情况进行明确与分类整合。以国土资源登记所采用的格式与规格为标准，进行测绘数据格式、材料规格单位、比例尺与坐标系的全国性统一。

（4）地方政府减少对于不动产交易的干涉。不动产登记制度建设，还要求政府的登记机关对于不动产权属的转移进行充分了解与审查，而我国现有的国情决定了这一部分的工作难度非常大，而且旷日持久，工作中的发生疏漏及失误的概率很大，这种情况下一旦发现问题，政府及登记机关需要承担主要责任，如何明确问题中的责任归属并加以解决，又是一项浩大的工程。随着不动产登记制度的健全与完善，我们更加应该改善现有不动产权转移的窘境，可以参考发达国家的相关经验，建立不动产权属转移公证制度，即在进行不动产权转移时，由公证机关对权属转移合约的有效性与合法性进行明确，并将公证后的权属转移合约作为不动产统一登记的根据，进行权属登记活动，以此来减轻政府机关的工作量，并保证不动产登记制度的顺利实施，同时保证不动产权所有者的合法权益。

4 结 语

不动产登记制度是基于当前的国情所制定的物权保障制度，其目的在于保障不动产权所有者的合法权益，明确权利关系，并推进不动产交易向着更加合法与规范的方向发展。在不动产登记制度下，房地产市场的发展需要通过信息技术与大数据分析方法的充分利用，在国家层面上、制度层面上予以完善，需要由地方政府、登记机关及房地产开发企业的共同努力与协作。

参考文献：

[1]樊晓光.地方政府推进不动产统一登记体系建设研究[D].太原：山西财经大学，2015.

[2]文科.不动产物权登记制度研究[D].重庆：西南政法大学，2013.endprint