房地产经济波动的影响因素及对策浅析

浅析房地产价格波动的影响因素

杨学军

[摘要]有了经济的发展，人民的生活水平才能提高。在进入新世纪后，我国市场经济的发展得到了大幅的提升，房地产行业作为经济发展的中流砥柱，促进其平稳有序地发展至关重要。基于此，文章立足于房地产经济的波动影响因素，探讨相应的规避措施。

[关键词]房地产；经济波动；投资政策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201722085

经济制度对经济的发展起着决定性的作用，我国经济体制改革取得的重大成效，集中表现在市场经济的繁荣方面，而市场经济的繁荣，则进一步加快了房地产经济的发展。但是与宏观经济一样，房地产经济在发展的时候，其往往会出现周期性波动式的趋势，必须要采取各种措施将波动控制在合理的范围内，才能够保障我国社会经济的发展。

1房地产经济稳定的重要性分析

11是国民经济中不可分割的部分

在我国，目前房地产市场投资逐渐成为居民最重要的投资保值手段，受其他市场风险较大的影响，房地产成为最主要的投资产品，也正因如此，房地产才能依靠相关政策，吸纳人们的目光，从而成为影响经济总产出的因素之一。从现今整体的房地产市场来看，已经跟人民的生活水平产生了直接的关系，成为经济发展中不可缺少的部分。换句话说，房地产市场很大程度上左右着人们的投资及生活，构成了国民经济中的一个重要环节。

12房地产发展对相关产业的影响

房地产既然是国民经济中的重要组成部分，其在社会发展中，自然而然也就影响着其他关联产业的发展。与房地产相关的行业诸如金融行业、材料行业及建筑行业等，都与房地产有着至关紧要的联系，这些行业同房地产行业一起影响着国民经济的增长与发展。只是对于国民经济增长来讲，房地产经济占据着主要的地位，其本身属于中流砥柱。当然，房地产在日趋壮大的过程中形成了其固有的产业链，通过多方联系，促进其余相关领域在市场上的发展与进步。

2当前房地产经济波动的特点及制约因素

21房地产经济波动的特点

纵观我国房地产行业的发展历史，进入新世纪后，其已渐入佳境，步入一个“新常态”当中，跨入了新的发展阶段与时期。其主要表现在以下两点：首先，红利高增长局面难以为继；其次，结构性分化日益严重。一方面，房地产经济的过热发展，造成了涌入行业的规模过大，使得市场相对饱和，并且，受到中国城市经济发展的影响，一线城市的聚集程度尤为密集，部分城市甚至供不应求，因此尚有较大的市场空间，而众多中小城市则面临需求乏力、库存高企等严峻形势，市场短期内难以改善，最终使得红利高增长态势受到挑战；另一方面，产品结构分化，受到国情的影响，目前我国房地产刚需及改善型住宅行情看涨。在国内，众多高楼建起，其中很多却无人居住，但是民众却有较大的住房需求。之所以会出现这种现象，主要是由于房价过高，普通民众无法支付过高的房费。长此以往，则会导致我国房地产经济泡沫破裂，并且给国民经济的发展带来严重威胁。

22当前房地产经济波动的制约因素

（1）土地开发经营。土地是房地产发展中的重要部分，甚至可以说，土地因素决定了房地产开发的生死命脉，因此，房地产经济波动的影响因素中，土地开发经营居首位。就现阶段而言，我国房地产市场结构呈现多样化的特点，各个机构和部门云集于该产业中，比如国土资源部门、购房者、开发商，甚至销售商。在这些主体里面，拥有土地资源的一级市场和二级市场极大地影响到房地产经纪的波动，如果再进行细分，一级市场的决定权掌握在房地产政策制定者的手里，其对房地产经济波动的影响性较大。相对而言，二级市场只是在房地产发展的整个趋势中进行一定幅度的波动，远远不及一级市场的影响性大。

（2）房产开发资金。在房地产经济发展的过程中，房产开发投资将起到至关重要的作用，总体来说，开发资金的到位与否是决定房地产项目能否进行的重要因素，如果房地产项目不能如期开展，则会对小范围的房地产经济造成一定的波动，如果这种小的波动积少成多，便会对整个房地产经济产生波动。首先，从房地产的发展要素上来说，开发资金是不可或缺的先决条件，更是投资者投资的主要去向。因此，投资波动将与国民收入相互影响和制约。其次，开发资金主要需要通过贷款投向和贷款规模等方式获得，所以资金因素将会导致房地产开发规模和速度受到影响。房地产作为资金需求量及吸收量都较大的产业，如果在开发资金上出现问题，将对其开发过程产生重大影响。

（3）市场经济发展。近年来，我国进行了市场体制改革的推进，以至于房地产市场的供需矛盾问题变得越发突出，从而导致房地产经济波动受到影响。而随着供需量的不断变化，这种波动开始呈现周期性变化。此外，由于拥有巨大的利润空间，房地产市场在近年来得到了较多关注。在这种情况下，房地产市场在短时间内涌入了大量资金，以至于房价不断上涨。而该现象的出现，则导致房地产经济的发展违背了市场规律，并且给投资者带来较大的回报。在高额回报的刺激下，更多的投资者将进入房地产市场，从而形成虚假的繁荣发展景象，并且导致房地产市场汇聚的风险越来越多。

3房地产经济波动的有效预防措施

31优化房地产投资政策

为了能够保障我国房地产经济的可持续性发展，在其投资政策制定和颁布的时候，必须要重视以下几个经济现象。首先，房地产波动因素受到开发资金的影响，而开发资金很大程度上掌握在投资主体的手里，所以，要想遏制房地产市场的波动，还需进行投资政策的制定，优化投资主体结构。其次，必须注意对投资规模的把控，市场往往具有滞后性和盲目性的固有弱点，在房地产发展过程中，当然也不能任其自由发展，需要进行宏观调控，而进行宏观调控的主要目的就是最大限度地让房地产的投资规模符合经济发展的客观规律，与宏观经济的市场规模匹配。最后，优化房地产行业的投资结构。要想房地产行业健康发展，对投资结构的优化必不可少，如何保证投资结构的合理性又是一个亟待解决的问题。通过相关理论的研究，保证投资结构的合理性需要从整个宏观经济入手，并且在市场调研与准确定位的基础之上，科学地判断投资结构的合理性。

32规范房地产土地市场

必須不断地规范土地市场，加强政府土地批租管理工作。首先，强化开发项目的可行性研究。房地产企业在开发工程项目时所需要的资金和时间非常多，具有投资大、周期长的特点，这些特点伴随着一定的经营风险，所以，为了进一步规避风险将风险发生的概率降到最低，在企业自身强化项目可行性的同时，政府也要加强领导，严格把关土地的批租管理。其次，供需影响价格，规范房地产土地市场，必须要对价格进行科学的调控，尤其是针对当今一线城市人口大量涌入，房价上涨的情况，更需要严格把关。

33提升市场调查力度

必须要不断地提高市场调查力度，才能够明确市场定位，一般情况来讲，投资主体结构会对未来市场周期的发展带来较大的作用和价值，目前我国一部分企业存在着职责不明确以及风险防范机制不健全等问题。必须要关注和重视房地产投资规模，让投资规模能够适应经济发展，保障比重的合理性。必须要建设理性的投资结构，意识到市场定位和市场调研的重要性，并且以市场需求作为基础来建设发展战略。

4结论

总而言之，房地产经济增长的波动逐渐成为国民的热点关注话题，房地产营销管理者要注重房地产经济和国民经济相互联系，不断了解经济发展内涵，掌握房地产经济和国民经济影响因素，从而制定经济发展策略，全方面发展经济。

参考文献：

[1]罗辉房地产经济与国民经济波动的重要因素探讨[J].现代经济信息，2012（4）：243-244

[2]许玉凤，李胜君解析房地产经济波动的影响因素及对策[J].现代经济信息，2013（8）：193endprint