基于经济学角度的我国房价整体呈上涨趋势的原因探析

一篇经济学论文深入浅出地揭示了中国房价之谜

张晋玮+朱煜琪

[摘 要]近年来，我国房价整体上涨趋势迅猛，“房价”一度成为了民众共同关注的热点话题。文章从经济学角度出发，分别就成本、通货膨胀、供求关系、预期这四个方面分析了我国房价整体呈上涨趋势的原因。

[关键词]房价上涨；原因；成本；通货膨胀；供求关系；预期

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.33.072

1 引 言

众所周知，近十多年来，伴随着经济的迅猛增长，我国房价亦水涨船高，不少一、二线城市甚至频现“天价房”。做一个不恰当的比喻，住房这一本应作为人们生活必需品的商品，却越来越像牛市中的股票，高收益且稳赚不赔。在某网站刊登的一项调查报告中显示 来源：http：//www.southmoney.com/shuju/hysj/201607/625494.html.：2016年下半年全国的31个省会房价总体呈上涨趋势；其中，安徽省省会合肥的房价同比上一年竟上涨了49.88%，令人咂舌；而北京、上海、南京、广州这些超一流城市的房价更是居高不下，稳居前几位。

住房与民生息息相关，越涨越离谱的房价不仅让普通民众身负重担，也牵动着心系百姓的政府的神经。事实上，自2000年以后，政府就已经开始出台政策意图调控房价，从一开始的“国八条”到“国六条”“国十五条”，再到“新国八条”等，“限购”“认房又认贷”“公证摇号买新房”……关于调控房价的新词、热词层出不穷，却仍然没有遏制住一路飙升的可怖房价的步伐。究竟是什么原因，使得我国住房价格上涨势头如此强硬？在本文中，笔者试图从经济学角度，分析我国房价近年来整体呈上涨趋势的原因。

2 从成本角度分析

成本是决定商品定价的重要因素之一。根据相关数据可知 朱成建.土地成本视角下的房地产成本与价格研究[D].兰州：兰州商学院，2013.，大中城市的土地成本一般而言都超过了建材成本，土地成本在商品房总成本和定价中起了举足轻重的作用，尤其在一线城市的商品房成本中，土地成本所占的比重更高。這意味着，我国居高不下的房价，很可能与高昂的土地成本有关。

但是，为何我国房地产成本中土地成本占据的比例如此之高？这还要从我国独特的土地使用制度说起。众所周知，我国城市建设用地由国家所有，土地开发商可以通过招标、挂牌、拍卖等方式取得建设用地使用权，即需要支付一定的土地出让金才能在土地上建造房屋，这就是所谓的土地成本。城镇用地国家所有，这从事实上造成了我国的城市建设用地是被国家所垄断的。仅仅用一丁点儿的经济学直觉就可以得知，垄断下的土地出让金，价格过高是非常理所当然的。

但是，在目前我国房价特别是大中城市房价畸高的背景下，在政府已经出台各类政策企图平稳房价的背景下，作为土地供给的垄断方——国家/政府——似乎已没有理由继续定价高额的土地出让金，土地出让金的回落似乎是未来的趋势。然而，我们应该明白，作为地方政府财政主要来源之一的土地出让金，若贸然下降，对于地方政府的财政而言将会是一个巨大的打击。而且我国物权法第143条承认建设用地使用权人对于建设用地使用权的转让、赠与、抵押等处分权，这虽然保证了土地的流转便利，但也在一定程度上给了倒卖炒卖土地者可乘之机。换句话说，即使政府降低了土地出让金，因土地二级市场信息的混乱和不透明，最终体现在商品房成本中的土地成本可能仍然偏高。

3 从通货膨胀角度分析

通货膨胀是指在信用货币制度下，流通中的货币数量超过经济实际需要而引起的货币贬值和物价水平全面而持续的上涨。用更通俗的语言来说，即在一段给定的时间内，给定经济体中的物价水平普遍持续增长，从而造成货币购买力的持续下降。通货膨胀并非全然是“洪水猛兽”。轻微的通货膨胀通过提高物价而增加厂商的利润，从而激励厂家生产投资，同时因为通货膨胀是轻微的，亦不会引发社会动乱，这将有利于经济发展。

随着改革开放不断深化，我国经济发展水平不断提速，人们的生活水平有了极大的提高。而在这过程中，轻微的通胀一直存在，物价一直在上涨，不少领域的商品价格甚至翻了好几番。有关资料显示，20世纪80年代末北京房价曾每平方米达到近2000元，而当时普通老百姓一个月的工资也不过百来元。可以说，天价房价并非是当前这个时代下的产物。在通货膨胀的客观存在下，我们应当学会用发展的眼光去看待房价的上涨，认识到即使能够通过有效的手段维持房价的稳定，房价也不会骤然下降或者保持不变，更有可能的是缓慢地与通货膨胀率一起上涨。

4 从供求关系角度分析

在市场经济条件下，商品的供给和需求之间存在着相互刺激、相互制约的关系。正常情况下，当商品的供给大于需求时，为“买方市场”，因供过于求，价格会下跌；当商品的供给少于需求时，为“卖方市场”，因供不应求，价格会上涨。

就商品房市场而言，由于我国人口事实上的持续增长，需求显然是在不断增加的。加之二胎放开政策，在可预见的未来，我国对于商品房的需求会大幅增加。同时，随着我国城镇化进程的加快，大量农村人口转移到城市，也将会对城市商品房的供给造成一定的压力。然而，相对于不断增长的需求，供给方面的增加就显得较为疲软。由于土地资源客观上的有限性，加之因为现有技术、安全、采光等原因，楼层不可能建到无限高，可以想象商品房的增量是非常有限的。事实上，目前我国现阶段的房价大幅度上涨，就和需求远超于供给密切相关。

其实，政府也已经意识到这一点，这也解释了为何各种形式的“限购令”会陆续发布以期控制房价。然而，显而易见的是，住房与一般的消费品不同，对于住房的需求实际上是所谓“刚需”，亦即即使通过一定的“限购”条件暂时筛选掉了一部分消费者，也仅仅只是将这部分消费者的需求延缓到了未来的某个时点。从中长期角度而言，只要对住房的需求未达到饱和，土地/商品房的供给量若不能满足总需求或者被提前耗尽，最终结果都会导致房价的不断上涨。endprint

5 从预期角度分析

在未来不可确定的情况下，预期对于人们的经济行为具有重要的影响。从理性人假设出发，通常而言，人们会结合过去经历中得到的信息对未来进行预测。而在当前的房地产市场中，人们固有的印象就是“房价在飞涨”“买房子能保值、增值”。在这样的经验认知下，越来越多的人对购买商品房趋之若鹜，房价的继续上涨就不足为奇了。

与此同时，由于社会观念的影响，住房对于国人而言，从来不仅仅只是意味着居住场所。户口、学区、婚姻、安全感……种种因素实际上都是住房所带来的“附属产值”。这些被人为地拴在了住房上的“附属产值”大大提高了住房在国人心中的价格定位，也坚定了国人认为“房价不会/不能下跌”的执拗预期，让国人一面咒骂着“天价”一面又迫不及待“买房上车”。而这样的预期所带来的行为，我们应当意识到，实际上也推动了房价在未来的上涨，“房价不会下跌”的“神话”因为人们的坚信而终将成为现实。

6 结 论

通过以上的分析，可以看出，我国房价整体呈上涨趋势的现象实际上是多种因素共同作用的结果。由于我国独特的土地所有制度，即土地市场的国家垄断，决定了作为建造房屋成本之一的土地出让金可能存在着畸高。同时，作为人口大国，我们本身对于住房的需求量就是很大的，而现在又有了全面开放二胎的政策，作为刚需的住房很可能在未来长期处于“供不應求”的状态。此外，近年来房价的一路飙升，以及房屋背后所附带的各项“红利”，使得人们大多坚定地相信未来房价会持续上涨，这使得还未买房的人前仆后继争取早日“上车”，这也在一定程度上推动着房价的节节攀升。加之因适度通货膨胀造成的物价整体的上涨，似乎从种种迹象分析，房价将在未来的继续上涨已经是不可扭转的历史必然。

其实，我们无须忌惮房价的上涨犹如忌惮洪水猛兽。随着我国生产力的进一步释放，随着人们物质生活水平的进一步提高，房价的上涨可以说是必然的。只要能够让人民购买力水平同房价的涨幅同比例地提高，房价上涨也就不过尔尔了。

参考文献：

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