城市地下空间地价评估中容积率修正问题探讨

...大军队在奥托纳城市作战经验借鉴

周亚雄

[摘 要]城市地下空间的充分利用改变了城市地价形成就有机制，增加了地下容积率的这一重要影响因素。通过分析地下容积率作用特征，结合查阅国内外当前流行的地下容积率修正系数确定方法，并研究区域土地利用状况，采用回归拟合分析的方法，建立了地价和地下容积率的函数关系，确定了区域内一级商服用地下容积率修正系数表。

[关键词]地下容积率；修正系数；区位性

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.33.032

城市的高速发展推动了人口的集聚，促进了城市向外围扩张。城市二维平面向外延伸的范围是有限的，这就要求人们将城市向三维空间发展。现阶段城市地表空间已经得到了充分利用，城市中高楼林立，受限于目前工程技术水平，城市向更高空间发展比较困难，因此城市地下空间的开发利用已成为必然趋势。目前，欧洲和美国、加拿大等国高度重视土地集约节约利用，地下商业和地下交通设施得到了充分发展。

地下空间的利用通常包括四种方式：一是交通设施用途；二是市政设施用途；三是商业用途；四是工业用途。过去在实践工作中评估人员和其他土地估价工作者逐步认识到了容积率对地价的影响机制，但是忽略了地下容积率对地价的影响。近几年，城市向地下的发展不断推进，土地估价的理论和方法也得到了完善，地下容积率的影响也得到了重视，成为了土地评估中的重要修正因素。

1 地下空间容积率对地价的影响

地下容积率简单地说就是地下建筑物面积与宗地面积的比值，反映宗地地下利用强度。容积率的影响机制具有以下特征。

1.1 区位性

区位包含宗地位置和宗地与周边事物联系的两方面。通常情况下，宗地区位条件的优劣直接反映到宗地商服繁华程度，进而体现在土地利用集约度、土地利用收益以及土地需求量等土地利用效用指標上，因此，随着区位条件的降低，地下容积率对地价的影响逐渐减小。

1.2 差异性

地下容积率的差异性表现在两个方面：第一是不同用途土地对区位条件敏感性有差异。商服用地最为敏感，商业用地通常分布在区位条件优越的沿街、沿河地段，或者是人口密集区。目前我国地下交通设施用地多被用作停车场，此类宗地也受到商业繁华度的影响，但敏感程度弱于商业用地。工业用地一般对区位条件没有敏感性，直接表现为基本不受地下容积率的影响。第二是城市的规模不同，地下容积率对地价的影响程度有差异。通常来说，不同城市相似区位的地下容积率对地价的影响效果随城市规模的增大而增强。

2 地下容积率修正方法

2.1 国外地下容积率修正方法

（1）史基墨滚动法。史基墨滚动法主要在德国等欧美国家使用，方法的理论基础是替代原则，具体是通过收集具有替代性的市场成交案例，以楼层为分类依据进行统计，并对各个交易案例进行估算目的、区位条件、土地用途、建筑物结构和外观等因素修正，统一基准日期，以便获得每平方米的价值点数，并以此来代表给楼层的经济价值。

（2）楼层效用比率法。楼层效用比率法主要应用于日本，方法是利用各楼层的效用差别，实施对土地立体价值的评估。

2.2 国内地下容积率修正方法

（1）特尔菲修正法。方法的核心就是专家，通过对多位专家的意见分析综合，将总体修正幅度裂化为若干个影响因素，同时确定影响因素的权重。特尔菲法的优缺点都十分明显，优点是简单易行，易于操作。缺点方面，其一，整个模型容易受到所邀请专家知识范围和经验的影响，不同专家会提出不同的结构模型，不具备大范围运用所需要的稳定性。其二，地价总体修正幅度严格限制了地下容积率的修正系数，修正幅度不能与其对地价影响规律相匹配。其三，将平等对待地下容积率、土地用途、周边环境等因素，忽略了地下容积率较其他因素对地价影响的特殊性。

（2）复合系数修正法。复合系数修正法是基于土地收益效益变化和市场分配系数的一种地下容积率修正系数确定方法。方法的关键是确定土地收益变化系数和分配系数，分配系数确定是方法运用的重点也是难点，市场分配系数直接受制于市场供求关系，而市场供求关系变化机制和机理都十分复杂，难以描述，也没有量化的基准，因此，市场分配系数在实际运用中难以确定，复合系数修正法也难以大范围推广。

（3）样点地价修正法：样点地价修正法是以城市土地分类分级为基础，采用市场成交案例的分析统计，确定地下容积率修正系数的方法。分用途分级编制地下容积率修正系数是针对地下容积率区位性和差异性两个特征所提出的较优解决方案，能够较好地体现地下容积率对地价的影响规律。方法运用回归分析的方式对成交案例进行分析，以此获取不同地下容积率下的修正系数，是一种消除主观因素影响的方法。

3 地下空间容积率修正的启示

3.1 容积率修正系数确定原则

（1）收益递增递减原则。地下容积率对地价的影响规律与地表空间容积率对地价影响具有相同规律，即地价随地下容积率的变化具有先增大后减小的趋势。

（2）适应原则。地下容积率修正系数体系的建立需要适应地下容积率影响机制特征，表现出区位性和差异性。

（3）合理分配原则。合理分配是指土地收益的合理分配。土地地价受土地规划地下容积率的影响，而地价需要土地市场实现，土地市场的供求关系又直接影响土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。

3.2 地下容积率修正系数测算——以一级商服用地为例

（1）在一、二级土地市场收集具有相似性的成交案例，并对收集案例进行交易期日、交易方式、价格类型、区位因素和个别因素等进行修正，使地下容积率成为修正后价格唯一的差别因素。

（2）通过对选取的案例进行回归分析，建立拟合曲线，并推导出地价随地下容积率变化而改变的数量模型。通过不同的拟合方式获取样点地价与容积率的二维平面图。endprint

一级商服用地容积率——地价散点及趋势线（线性拟合）

一级商服用地容积率——地价散点及趋势线（二次拟合）

一级商服用地容积率——地价散点及趋势线（指数拟合）

方程是否具有现实意义，是否在实际工作中发挥效用，是方程建立成功与否的关键。为了验证其实用性，需要检验方程的显著性。相关性系数R值就是回归方程显著性的标志，相关性系数取值区间为[0，1]，取值越接近于1，方程显著性越强，R值为1，方程完全拟合；取值越接近于0，方程显著性越弱。案例数据各种拟合方式所得到的相关性系数均大于0.85，说明拟合方程具有现实意义。本次一级商服用地地下容积率修正系数测算，我们采用拟合度相对较高的二次多项式拟合的回归方程，回归方程为y= 81.48x2 + 246.3x + 992.48，R2= 0.8912。

（3）根据区域土地利用强度和土地开发程度，测算出一级商服用地地下平均容积率为1.5，因此，设定一级商服用地地下标准容积率为1.5。并采用因素修正法测算标准地下容积率条件下的地价，为1545元/平方米。

（4）根据回归线性方程可测得任意地下容积率条件下宗地的价格，宗地单价与标准宗地价格的比值即是该特定地下容积率的修正系数，修正系数模型如下。

4 结 论

地下容积率与地上容积率一样都是影响地价的重要因素，设立独立地下容积率指标对实际工作具有重要意义。地下容积率具有区域性和差异性，其对地价的影响规律受到市场规律，特别是市场供求关系的影响。地下容积率修正系数的测定需要采用分用途分区域测定的方式，是一种贴合地下容积率修正系数特征的测定方式，测定结果较准确。通过回归拟合建立容积率地价变化规律关系函数，具有较强的实用性，满足区域内任意宗地的地下容积率修正系数测算。

参考文献：

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[4]袁梅.关于地下空间使用权容积率的思考资产评估[J].上海国资，2014（7）：78-79.endprint