房地产调控政策的连带效应分析

房地产调控政策的效果分析

刘冰洋++王金荣

[摘 要]商品房价格的不断上涨使政府采取各种经济调控手段与行政干预政策，开展针对房地产市场的宏观调控。由于房地产业本身的特点以及所在产业链条的依赖关系，致使房地产市场的宏观调控政策在产业链条中形成了连带效应。房地产业及相关产业要正确分析经济形势，判断经济发展态势，确定投资机会，选择投资方向，调整发展思路、调整经营对策，保证企业稳定健康发展。

[关键词]房地产；调控政策；连带效应

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.28.075

近几年，随着我国市场经济体制改革的不断完善，我国宏观经济持续平稳发展，城乡居民收入水平不断提高，国家加快了城市化进程的推进，为房地产行業快速发展创造了良好的经济环境与社会环境。

1 关于商品房价格调控

房地产行业在产业链条中属于中间环节，它的快速发展向社会传递的相关信息对社会资金的流动起到一定作用。一方面，房地产业的快速发展传递出的信息带动了大量的企业及社会资金进入房地产业，形成商品房的建设者；另一方面，大量的社会闲置资金的趋利性使其寻找投资途径进而也进入房地产业，形成商品房的消费者。这样伴随着人们对商品房的建设、投资热情的不断上升，以及民众对商品房的刚性需求，使我国各城市商品房价格不断上涨。而房价的不断攀升又使得对商品房有刚性需求的民众却因房价过高而丧失或降低了购买能力。近几年，政府针对一般民众很难承受的不断攀升的商品房的价格，不断采取各种经济调控手段与行政干预政策，开展了针对房产价格的调控。特别是2010年以来政府接二连三地针对房地产市场进行重磅调控，使我国房地产行业经历有史以来最严峻考验。

2 关于房地产业

房地产行业是中国经济发展的支柱性产业，是国民经济发展的重要产业之一，对改善居民居住条件、推动中国经济的整体发展具有举足轻重的作用。该行业生产周期较长，资金需要量较大，产品具有地域性、不可移动性，供给具有稀缺性，需求具有普遍性等特点。特别是房地产行业作为产业链条的中间环节，与相关产业关联度极高，对带动相关产业的发展作用巨大。由于政府所采用的各种经济调控手段与行政干预政策，房地产市场在这种宏观经济大环境下开始持续调整，部分城市商品房成交量下降，商品房价格出现稳中有降的松动现象，调控目标逐步实现。

3 房地产调控政策的连带效应分析

房地产行业作为产业链条的中间环节，在政府所采用的各种经济调控手段与行政干预政策的持续调整下，调控政策的连带效应出现。房地产行业的连带效应致使产业链条的许多其他行业经营状况波动、经营风险加大。

3.1 对建筑材料制造业的连带效应

房地产业处于建筑行业产业链条的中间环节，商品房可以理解为建筑材料的终端产品。商品房价格的急剧上涨致使企业及民众过度关注房地产业及商品房价格，商品房价格又因为企业及民众过度关注而上涨。房地产行业过热已经成为建筑材料制造业如钢铁、水泥等行业过度投资的一个重要因素，成为导致经济发展过热的因素之一。

随着国家对房地产市场的宏观调控力度的不断加强，开发商对商品房的开发速度放缓，由于建筑材料制造业对房地产业的过度依赖，使各种建筑材料的年需求量、年消耗量骤减，产能过剩更加显现出来。

3.2 装饰装修材料制造业的连带效应

房地产业处于建筑行业产业链条的中间环节，商品房可以理解为装饰装修材料的始端产品。从装饰装修材料方面看，由于民众对商品房购买数量的下降，处于产业链终端的装饰装修材料的销售量受到商品房成交数量下降的影响也出现骤减。据调查，装饰装修材料零售商的销售状况是2010年订单应接不暇、店内人头攒动，而2011年、2012年之后销售店面冷冷清清，部分零售商2012年之后的年销售量仅达到2010年的20%。

销售状况必然影响到生产状况，装饰装修材料的生产商也只能减少产量以减少库存积压造成的损失，装饰装修材料设计商的工作量骤减，严重者甚至出现装饰装修材料的生产商、设计商关门歇业。

3.3 对商业银行的连带效应

房地产行业是资金密集型企业，由于其建筑周期较长，资金需要量大，产品具有地域性、不可移动性等特征，使得房地产行业的资金回笼具有行业特点。房地产行业的发展离不开金融业的支持与扶持，随着前几年房地产行业不断升温，商业银行纷纷加大对房地产行业的资金支持力度，使房地产企业与商业银行的联系日趋密切。商业银行对房地产业的支持使得房地产业发展迅速，商业银行也通过对房地产开发商与商品房购买者的双向信贷支持而获得经济效益。相对各方而言，其结果是商业银行对房地产开发商的信贷支持推动了房地产业快速发展，商业银行对商品房购买者的信贷支持使居民改善自己的居住状况成为可能，同时，商业银行对商品房购买者的信贷支持也使房屋投资行为成为可能。

随着国家对房地产市场的宏观调控力度的不断加强，许多商业银行对开发商信贷支持力度下降，将对房地产开发商的信贷列为“经营风险”重点关注对象，密切关注房地产开发商的不良贷款。同时，限购政策使许多商业银行对居民购房贷款的支持力度下降，商业银行将资金投向转移到其他方面。

部分中小银行目前的态度与几年前发生了很大的变化，投资方向转向收益更可观的个人经营性贷款，此举折射出中小银行在房贷业务拓展上的新思路。

3.4 对劳动力市场的影响

房地产开发企业、装饰装修材料的生产业、装饰装修业均是劳动密集型产业，在安置下岗工人再就业、解决农村劳动力过剩、扩大社会就业等方面都发挥着不可或缺的重要作用。由于开发商对商品房的开发速度放缓，装饰装修材料的生产商关门歇业，以及装饰装修工程量的减少，使部分劳动力失去工作机会、收入减少，生活的幸福指数下降。

3.5 对刚性需求的影响

我国政府针对房地产市场采取经济手段、行政政策进行宏观调控，效果逐渐显现。但是，在调控的过程中由于很难划分刚性需求的界限，致使部分对商品房具有刚性需求的群体受到影响，改善住房的需求很难实现，影响了生活质量。endprint

3.6 对民间资本的影响

改革开放以来，我国通过市场经济改革，使一部分人先富起来，他们逐步完成了资本的原始积累，创造了大量的社会财富、集聚了大量的民间资本。

党和政府的富民政策使城乡居民的收入水平不断提高，民间资本已规模巨大，为部分民间资本流向房地产提供了资金保障；1998年住房制度改革为部分民间资本流向房地产提供了良好外部环境；商品房房价不断攀升，为部分民间资本流向房地产助推了投资热情。这些都成为助推商品房价格上涨的影响因素。

我国政府针对房地产市场的宏观调控，使民间资本流向房地产受阻。但是，数额巨大的民间资本的流向却成为了人们关心的问题。在民间资本没有合理投资渠道的情况下，出现“蒜你狠”“豆你玩”“姜你軍”等也就不足为奇。

4 关于房地产及相关各方的发展

多年来，房地产业及相关产业为中国宏观经济发展做出了巨大贡献，这是有目共睹的。但房价增长过快，必然影响到居民的生活质量，人们的生活压力也会随着生活成本的增加而加剧，幸福感随之降低。房地产业调控成为必然。

房地产调控的最终目标并不是将房地产业置之死地，而是使房地产业在担负支持中国经济稳定快速发展重任的同时，自己也要健康发展，消除房价快速上涨的形成机制，消除导致房地产市场畸形发展的内在问题。房地产业只有健康发展才能实现长期发展。

从房地产业调整的连带效应可以看出，房地产业调整的过程是个痛苦的过程，相信在调整捋顺之后，其连带效应仍会出现，这时展现出来的将是可喜的局面。因此，在当前的调整过程中，房地产业及相关各方应将自己的工作重心加以调整，如转型做保障房、产业基地等，在发展中寻发展，寻求更佳发展机会。民间资本应正确分析经济形势，判断经济发展态势，理解经济政策，确定最佳投资机会，选择正确的投资方向，实现资本保值增值。劳动力自身应调整心态，提高自己劳动技能，增强自己工作能力，政府也应加强引导、完善技术培训，使劳动者逐步提高工作的技术含量，寻求就业机会，提高个人及家庭收入。

目前，国家对经济发展提出了明确要求，转变经济发展方式是其重要目标，国民经济要从“粗放型”转向“集约型”。在这样的宏观经济环境下，房地产业及相关产业也要调整发展思路、调整经营对策，才能保证企业稳定健康发展。

参考文献：

[1]王克群.房地产调控政策要着眼长远[J].中国国情国力，2012（2）.

[2]彭岩.关于房地产调控政策的思考[J].经济与管理，2007（1）.

[3]魏国平.房地产调控政策放任经济学分析与反思[J].改革与战略，2011（7）endprint