房地产价值的合理性评估

...性需求大量涌入房地产之日.我们的宏观分析清楚揭示了这一机理:-...

[摘要]房地产价值评估是房地产交易中不可缺少的一个环节。在评估过程中，明确评估目的与评估对象，熟知房地产的价格构成及其价格影响因素，遵循相关的评估程序，以及选择合适的评估方法，有助于合理评估房地产的价值，从而帮助人们了解房地产市场的合理价格水平。

[关键词]房地产价值评估；影响因素；评估方法

[DOI]1013939/jcnkizgsc201726078

随着社会经济的发展，城镇建设的推进，人们生活水平的提高，造就了市场上对于房地产的旺盛需求，也使得近二十年的房地产价格呈现不断走高的趋势，但是市场上的房地产价格的差异化，让人无所适从。为了更好地了解房地产的合理价格水平，满足市场需求，有必要对房地产进行合理的价值评估。在进行价值评估时，遵循相关的评估程序，熟知价值评估的影响因素，合理选择评估方法，则有助于合理价值的评定估算。

1房地产价值评估程序

房地产价值评估必须遵循中国评估协会发布的《资产评估准则——评估程序》中的相关规定进行评估。在按照评估程序进行评估时满足以下条件是评估房地产合理价值的关键。

第一，明确评估目的与评估对象，同时还应明确评估范围，与评估目的相适应。第二，必须进行现场勘查，了解房地产的实际状况，通过收集真实可靠的资料，从而评估出合理的结论。第三，合理选择评估方法，对房地产价值进行评估。

2房地产价值评估的影响因素

由于房地产价格构成的复杂性及影响因素多样性的特点存在，因此在进行房地产价值评估时，应当熟知房地产的价格构成及影响房地产价格变化的主要因素，这样有利于在之后的评估过程中评估方法的合理应用。

21房地产价格构成

房地产的价格构成项目通常包括七项，即土地取得成本、开发成本、管理费用、资金成本、销售费用、销售税费、开发利润。其中，开发成本包括了土地开发成本、建筑物建造成本。在评估时，评估对象房地产一般会分为土地、建筑物及房地合一状态下的房产三种基本存在形态。不同的评估对象，其成本构成项目不尽相同，从而使得最终的评估结果也会有所不同。因此，明确其价格构成项目就显得尤为重要。

22房地产的价格影响因素

房地产的价格影响因素主要包括三大因素。首先是一般因素，即房地产普遍、共同的因素，如社会因素、经济因素、政策因素等，房地产价格普遍会受到该因素的影响。其次是区域因素，即房地产所在特定区域及地段的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的区域性特征对房地产价格的影响。由于房地产是物质实体、权益及区位的综合体，由此可知，区域因素对房地产价格有着重大影响。此外，在评估时还应注意评估对象的用途，不同用途的房地产，区域因素对其价格的影响程度也有所不同。最后是个别因素，即房地产的个别性对房地产个别价格的影响因素，具体涉及土地、建筑物、房地产权益三个方面，可细分为面积、形状、邻街状况、用途、结构、楼层、朝向、新旧程度、权属、容积率、土地使用权年限等方面，市场上所谓的“一房一价”由此体现。

3房地产价值评估的方法选择

31房地产价值评估基本方法的评估思路与适用性

房地产价值评估的基本方法是指房地产评估所运用的特定技术，是确定房地产价值的具体手段及途径。明确评估对象、评估目的，了解房地产价格构成要素及价格影响因素等基本信息资料，有助于评估方法的选择。目前公认的方法有成本法、收益法、市场法。

311成本法

成本法是通过先估算评估对象在评估基准日的土地重置成本、建筑物重置成本和建筑物贬值，然后从重置成本中减去贬值来估算被评估房地产价值的方法，基本公式为：

评估价值=重置成本-建筑物贬值（1）

在运用成本法进行评估时要将评估对象具体化，将其分为新开发的房地产和老旧的房地产，并在估算过程中注意价值构成要素的确认。成本法通常适用于新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产价值评估，以及既无收益又很少发生交易的房地产的评估。纯建筑物评估通常也会采用成本法，但是过于老旧的房地产并不太适用。

312收益法

收益法是通过估算被评估房地产未来的预期净收益额，选用适当的折现率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产价值的方法，基本公式为：

评估价值=ni=1Ri（1+r）i （2）

在运用收益法进行评估时应考虑房地产的客观净收益作为依据，而非实际净收益，因为通常情况下需要评估的是房地产的市场价值。此外，要注意收益期限的确定，这是因为在我国房地产自然方面的使用长期性会受到有限期的土地使用权的制约。收益法通常适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估。

313市场法

市场法是通过到市场上寻找近期交易的与被评估房地产相类似的交易实例加以比较对照，在交易实例的已知价格基础上进行调整修正，得出被评估房地产价值的方法，基本公式为：

评估价值=交易实例单价×各项因素调整系数×被评估房地产面积（3）

在运用市场法进行评估时应强调类似参照物与被评估房地产的可比性，参照物的数量至少在三个或三个以上，避免偶然性的出现。在进行影响因素选择时，要选择对房地产价值影响大的因素，如交易情况因素、交易时间因素、区域因素、个别因素，进行差异比较。市场法适用于交易比较活跃的房地产的评估。

32房地产价值评估特殊方法的评估思路与适用性

上述三种基本方法的评估思路是房地产价值评估的基本运用。除此之外，在实务操作中我们还会接触到一些特殊方法，主要包括了假设开发法、基准地价修正法、残余估价法等。

321假设开发法

假设开发法又称剩余法。其是在估算待开发房地产价值时，先估算待开发房地产预期开发完成后的价值，然后扣除后续正常的开发费用、税金及正常的开发利润，以倒推算出的剩余价值作为被评估房地产价值的方法。在运用该方法时，评估对象必须是已经有明确的规划设计条件的待开发房地产，评估时应考虑资金的时间价值。假设开发法适用于待开发土地、在建工程、带拆迁改造的再开发房地产。

322基准地价修正法

基准地价修正法是利用当地政府发布的基准地价作为基准，将被评估宗地的区域因素和个别因素等影响因素与所在区域的平均条件相比较，对所在区域的基准地价进行修正，从而估算待评估土地价值的方法。在运用该方法时，应先搞清楚待评估土地当地基准地价的内涵、构成等。基准地价修正法适用于大面积的、数量众多的土地价值评估。

323残余估价法

残余估价法是指土地与地上建筑物合并计算净收益，扣除归属于土地的净收益或建筑物的净收益，再用土地或建筑物的还原利率还原，从而求取纯土地价值或纯建筑物价值的方法。在运用該方法时，在计算土地价值与建筑物价值时应考虑收益法以外的其他方法进行估算。残余估价法适用于利用房地合一状态下产生的收益单独求取土地价值或建筑物价值，以及其他方法难以准确判断土地或建筑物价格的情况。

由此可见，不同评估方法在进行房地产价值评估时都有其适用范围，因此无论是基本方法的使用还是特殊方法的使用都应根据被评估房地产的实际状态，结合评估目的，进行合理的选择，才能评估出合理的结果。

4结论

房地产价值评估是房地产交易中不可缺少的一个环节。在评估过程中，只有明确评估目的与评估对象，熟知房地产的价格构成及其价格影响因素，遵循相关的评估程序，选择合适的评估方法，才有助于合理评估房地产的价值，从而帮助人们了解房地产市场的合理价格水平。

参考文献：

[1]朱萍资产评估教程[M].5版上海：上海财经大学出版社，2016

[2]刘玉平资产评估教程[M].3版北京：中国财政经济出版社，2010

[3]乔志敏，宋斌资产评估学教程[M].5版北京：中国人民大学出版社，2015

[作者简介]张静（1981—），女，江苏南京人，硕士研究生毕业，三江学院讲师。研究方向：资产评估，风险管理。endprint